一个“逆转”行情的地产板块

 越南R&D DKRA研发部副总监 武鸿胜 先生表示，2022 年工厂租赁需求将创历史新高。全区租金均价达到4美元/平方米/年，比2021年同期上涨5%。

目前，整个南部重点经济区（包括8个省/市：胡志明市、同奈、巴地-头顿、平阳、平福、西宁、隆安、前江）有约139个工业园区投入运营，租赁面积约3，3269万公顷，占全国租赁面积的33%，是北方地区租赁面积的2倍。

截至2022年11月，出租率约为83%，比2021年同期增长3个百分点。近年来工业用地空间租赁需求强劲增长，尤其是今年前6个月，北部地区南越市场出现大宗交易，如VSIP 3工业区的乐高租赁、富安盛工业园的可口可乐等。目前平均要价为84美元/平方米/租赁，增加了比去年同期增长约6%。2021年。

据胜先生介绍，仅胡志明市一地，工业地产（不动产）的平均租金就达到了6美元/平方米/月，领先该地区整个市场。租赁市场见证了长期租赁的趋势，工厂租赁持续 2-3 年，而不是以前的 6 个月 - 1 年。在巴地头顿、西宁、前江等一些地方，租期长达5-6年，远高于其他市场。

区内工业区以传统职业为主，纺织服装鞋业、橡塑行业占区内工业租赁面积的23%。需要大量工人的行业的特点。不过，近来工业区投资者开始关注可持续发展的趋势，投资建设符合绿色标准的新工业区。

胜先生表示，在世界正在重构全球供应链的背景下，供应链从中国转移到包括越南在内的该地区其他市场的浪潮近期继续强劲。届时，工业园区用地需求将不断增加。

未来3-5年内，胡志明市、平阳、同奈，尤其是巴地头顿等地区将成为跨国公司选择进入越南的目的地。短期内，平阳和胡志明市由于当地劳动力资源丰富、基础设施完善、产业链配套，具有很大的竞争优势，但从长期来看，巴地头顿将成为靠近/的市场亮点拥有 Cai Mep 港口群和龙城国际机场。

在最近的一份报告中，Cushman & Wakefield 还指出，在 2022 年最后一个季度，南部市场所有工业地产板块的租金价格继续上涨。不过，由于新增供应入市导致入住率下降，现建仓需求出现放缓迹象。

工业区土地出让面积达到 28,170 公顷，环比增长 1%，同比增长 12%。入住率环比稳定在 81% 左右，同比下降 5 个百分点。平均租金价格达到 159 美元/平方米/租赁周期，环比上涨 3%，同比上涨 10%。

其中，现成厂房供应量达到约482万平方米，环比增长2%，同比增长17%。入住率接近80%，较上一季度和去年同期下降6个百分点。平均租金4.6美元/平方米/月，同比下降3%，环比平稳，同比下降9个百分点。平均租金为 4.4 美元/平方米/月，环比上涨 1%，同比上涨 10%。

现成仓库市场录得超过 300,000 平方米的新增供应，主要集中在同奈省和隆安省。工业部门的入住率主要由于新供应进入而下降，尽管仓库部门的入住率由于需求低迷而大幅下降，尤其是在出口部门。

据该股预测，2023年起，市场将获得充裕的仓位供应。同时，由于漫长的法律程序，工业用地供应将在 2023 年变得有限。新增供应将对仓库租金造成压力，未来租金保持不变甚至下调。